병원 개원컨설팅 · 개원 질문 120개 · 입지
임대료와 권리금부터 용도변경과 장애인 편의시설까지. 계약서에 도장을 찍고 나면 되돌리기 어려운 것들을 먼저 정리했습니다.
비율을 먼저 정하는 것은 순서가 반대입니다. 매출을 모르는 상태에서 비율만 가지고 있으면 아무 판단도 못 합니다.
실무에서는 이렇게 거꾸로 갑니다. 하루에 볼 수 있는 환자 수와 과목별 객단가로 월 매출을 가늠하고, 인건비·리스료·재료비·대출 상환을 얹은 뒤 남는 자리에 임대료가 들어가는지를 봅니다.
그리고 계약서의 월세만 보지 마십시오. 관리비·부가세·인상 조건까지 합친 실질 부담이 진짜 임대료입니다. 관리비가 평당으로 붙는 건물은 면적이 커질수록 부담이 급하게 늘어납니다.
임대료를 맞추려고 평수를 줄이는 것도 위험합니다. 진료실이 하나 부족하면 매출의 상한 자체가 낮아집니다.
먼저 무엇에 대한 값인지 쪼개야 합니다. 권리금은 보통 세 가지가 섞여 있습니다.
병원은 시설 권리금에서 가장 많이 손해를 봅니다. 앞 업종의 시설을 거의 쓰지 못하고, 오히려 철거비가 더 듭니다. 앞이 병원이었더라도 과목이 다르면 마찬가지입니다.
영업 권리금은 환자가 실제로 승계되는지가 전부입니다. 같은 과목이고 원장이 남아 인계 기간을 갖는 경우가 아니면 승계를 기대하기 어렵습니다. 카드 매출과 부가세 신고 자료로 매출을 확인하고, 앞 병원이 왜 그만두는지를 반드시 물어보십시오.
계약할 때는 권리금 내역을 항목별로 나눠 문서에 남기십시오. 나중에 분쟁이 생기면 그 문서만 남습니다.
네 가지를 봅니다. 앞의 셋은 대부분 아시는 것이고, 넷째를 놓쳐서 사고가 납니다.
앞의 세 가지가 아무리 좋아도 넷째가 안 되면 그 자리는 쓸 수 없습니다. 그런데 넷째는 계약한 다음에야 확인하는 경우가 많습니다.
다릅니다. 환자가 병원을 고르는 방식이 과마다 다르기 때문입니다.
같은 건물, 같은 임대료라도 어떤 과에는 좋은 자리이고 어떤 과에는 나쁜 자리입니다.
이 질문의 답이 이 가이드에서 가장 중요합니다. 아래 중 하나만 걸려도 개원 일정이 통째로 밀리고, 계약을 되돌리기는 어렵습니다.
확인은 계약 전에 하고, 결과를 특약으로 계약서에 넣으십시오. "용도변경이 불가할 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다" 한 줄이 수천만 원을 지킵니다.
아닙니다. 유동인구는 지나가는 사람이지 아픈 사람이 아닙니다.
병원은 목적을 가지고 찾아오는 곳입니다. 카페처럼 지나가다 들르지 않습니다. 그런데 유동인구가 많은 자리는 임대료가 비쌉니다. 비용만 올라가고 환자는 늘지 않는 구조가 되기 쉽습니다.
다만 예외는 있습니다. 인지도가 내원에 영향을 주는 과 — 피부과나 성형외과처럼 — 에서는 노출 자체가 값을 합니다. 내 과가 그런 과인지부터 판단하십시오.
숫자 하나로 답할 수 없습니다. 같은 세대수라도 연령 구성과 경쟁 병원 수에 따라 전혀 다른 자리가 됩니다.
세대수보다 이 세 가지를 함께 보십시오.
연령별 인구는 행정안전부 주민등록 인구통계에서 읍면동 단위로 공개돼 있습니다. 병원 수는 건강보험심사평가원 자료로 확인할 수 있습니다.
몇 곳이냐보다 어떤 곳이냐가 중요합니다. 같은 과 세 곳이 있어도 진료 범위가 겹치지 않으면 경쟁이 아니고, 한 곳이라도 그 동네를 다 가져간 병원이면 들어가기 어렵습니다.
확인하실 것은 이렇습니다.
그리고 요즘은 눈에 보이는 경쟁만 있는 것이 아닙니다. 환자가 AI에게 "○○동에서 잘하는 병원"을 물었을 때 어느 병원이 불리는지도 경쟁입니다. 루아컴퍼니는 그 부분을 루비스(LUVIS)로 개원 전에 측정합니다.
환자가 언제 오는지에 달렸습니다.
가장 위험한 것은 둘 다 아닌 자리입니다. 역에서 걸어오기엔 멀고 동네 안쪽도 아닌 곳은 임대료만 중간입니다.
맞바꾸는 관계입니다.
과에 따라 답이 갈립니다. 거동이 불편한 환자가 많은 과는 엘리베이터가 없거나 좁으면 상층부를 쓰기 어렵습니다. 반대로 넓은 면적이 필요한 과는 1층에서 그 면적을 감당하기 어렵습니다.
상층부를 보실 때는 엘리베이터 대수와 크기, 그리고 1층 출입구에서 엘리베이터까지의 동선을 직접 걸어보십시오. 도면으로는 안 보입니다.
입주율이 전부입니다. 너무 일찍 들어가면 환자가 없는 몇 년을 버텨야 하고, 늦으면 좋은 자리가 남아 있지 않습니다.
보실 지표는 계획 세대수가 아니라 실제 입주율입니다. 그리고 가족 단위 유입의 신호로 학교 개교 시점을 함께 보십시오. 초등학교가 열리면 소아·이비인후과 수요가 먼저 움직입니다.
일찍 들어가는 대신 얻을 수 있는 것도 있습니다. 임대 조건을 협상할 여지가 크고, 렌트프리 기간을 받아낼 수 있습니다. 버틸 자금이 있다면 계산해 볼 만합니다.
가장 큰 이점은 환자가 서로 오간다는 것입니다. 내과에 온 환자가 같은 건물 정형외과로 가고, 약국이 안에 있어 동선이 짧습니다. "메디컬"이라는 인식 자체도 도움이 됩니다.
대신 확인하실 것이 있습니다.
동일 과목 제한은 반드시 계약서에 넣으십시오. 구두 약속은 남지 않습니다.
법정 부설주차장 기준은 건물 용도와 지자체 조례에 따라 다릅니다. 여기에 대수를 적어 두면 오히려 잘못된 판단을 하게 되므로 적지 않겠습니다.
대신 실무에서 봐야 할 것은 법정 대수가 아니라 환자가 실제로 댈 수 있는가입니다.
거동이 불편하거나 보호자와 함께 오는 환자가 많은 과에서는 주차가 입지 선택의 1순위가 되기도 합니다. 정형외과·통증의학과·산부인과가 그렇습니다.
공개된 자료만으로도 상당 부분 확인할 수 있습니다.
다만 자료는 무엇이 있는지만 알려주고 왜 그런지는 알려주지 않습니다. 같은 세대수인데 한쪽만 병원이 잘되는 이유는 대개 현장에 있습니다 — 언덕, 횡단보도 위치, 버스 정류장 방향, 주차 진입로 같은 것들입니다.
루아컴퍼니는 진료권 1곳 이상, 1~3차에 걸쳐 후보지를 검토하고 현장을 함께 봅니다.
기준은 하나입니다. 인테리어와 장비 투자를 회수하는 기간보다 계약이 짧으면 안 됩니다. 병원은 초기 투자가 크고 이전 비용도 커서, 짧은 계약은 그 자체가 위험입니다.
상가건물 임대차보호법에 따라 일정 요건을 갖추면 최초 계약을 포함해 10년 범위에서 갱신을 요구할 수 있습니다. 다만 요건과 예외가 있으므로 내 계약이 해당하는지는 따로 확인하셔야 합니다.
계약서에서 함께 볼 항목입니다.
원상복구 범위는 계약할 때는 아무도 신경 쓰지 않다가 나갈 때 분쟁이 되는 대표적인 항목입니다.